बॉम्बे हाई कोर्ट ने रियल एस्टेट परियोजना पंजीकरण में पारदर्शिता सुनिश्चित करने के लिए छह महत्वपूर्ण निर्देश किए पारित

घर खरीदारों के हितों की रक्षा करने और रियल एस्टेट प्रोजेक्ट पंजीकरण में पारदर्शिता सुनिश्चित करने के लिए, बॉम्बे हाई कोर्ट की खंडपीठ ने हाल ही में छह-सूत्रीय निर्देश पारित किए, जिसमें शामिल हैं: सभी नगर निगमों, नगर पालिकाओं और शहरी स्थानीय प्राधिकरण की वेबसाइटों को तीन महीने के भीतर महारेरा पोर्टल से जोड़ना और 48 घंटे के भीतर प्रारंभ प्रमाणपत्र (सीसी) और व्यवसाय प्रमाणपत्र (ओसी) जारी प्रमाणपत्र को अपनी-अपनी वेबसाइटों पर अपलोड करना आदि.

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जनहित याचिका

डोंबिवली के एक आर्किटेक्ट और व्हिसलब्लोअर से याचिकाकर्ता बने संदीप पाटिल का तर्क है कि रेरा अधिनियम की धारा 32 और 34 के तहत, महारेरा को एक प्रभावी नियामक तंत्र की सुविधा प्रदान करने की शक्तियाँ प्राप्त हैं, जिसमें डेवलपर्स द्वारा प्रस्तुत दस्तावेजों के सत्यापन को सुनिश्चित करने के तरीके तैयार करना शामिल है.

याचिकाकर्ता ने तर्क दिया है कि महारेरा और स्थानीय अधिकारियों के बीच समन्वय की कमी रेरा अधिनियम के मूल उद्देश्यों, विशेष रूप से धोखाधड़ी वाले रियल एस्टेट प्रथाओं से घर खरीदारों की सुरक्षा का उल्लंघन करती है.

अनिवार्य मानदंड

याचिकाकर्ता ने इस बात पर जोर दिया कि RERA अधिनियम के तहत डेवलपर्स को सक्षम अधिकारियों से अनुमोदन सहित वास्तविक परियोजना विवरण प्रस्तुत करके वैध पंजीकरण प्रमाणपत्र प्राप्त करना आवश्यक है. यह RERA अधिनियम के उद्देश्यों के अनुरूप संभावित खरीदारों की सुरक्षा के लिए महत्वपूर्ण है. इसके अतिरिक्त, 20 सितंबर, 2019 को जारी सरकारी संकल्प, उन परियोजनाओं के पंजीकरण को प्रतिबंधित करता है, जिनके पास RERA प्रमाणन या पूर्णता प्रमाणपत्र नहीं है, जो अपेक्षित अनुमोदन के बिना विकसित परियोजनाओं के पंजीकरण को प्रतिबंधित करने के इरादे की पुष्टि करता है. ये उपाय जनहित की रक्षा के लिए एक विधायी और प्रशासनिक प्रतिबद्धता को दर्शाते हैं, और याचिकाकर्ता का तर्क है कि प्रतिवादियों को रियल एस्टेट क्षेत्र में कदाचार को रोकने के लिए उन्हें लागू करना चाहिए.

अनधिकृत निर्माण

याचिकाकर्ता ने प्रस्तुत किया कि मेसर्स साई बिल्डर्स एंड डेवलपर्स, कल्याण (पूर्व) द्वारा कथित रूप से 15 अक्टूबर, 2020 को जाली प्रारंभ प्रमाणपत्र के आधार पर पंजीकृत की गई परियोजना, डेवलपर्स द्वारा नियामक खामियों का फायदा उठाने के एक बड़े मुद्दे को दर्शाती है.

याचिकाकर्ता ने कल्याण और अंबरनाथ तालुका के लगभग 27 गांवों में बड़े पैमाने पर अनधिकृत निर्माण की ओर इशारा करते हुए कहा कि डेवलपर्स जाली दस्तावेज बनाकर अनुपालन आवश्यकताओं को दरकिनार कर रहे हैं.

याचिकाकर्ता ने तर्क दिया कि रेरा अधिनियम की धारा 7 के तहत, महारेरा के पास धोखाधड़ी के माध्यम से प्राप्त पंजीकरणों को रद्द करने का अधिकार है, और इस प्रकार इस तरह के कदाचार का पता लगाने और उसे रोकने के लिए एक समन्वित तंत्र आवश्यक है.

महारेरा की प्रतिक्रिया

अदालत के नोटिस के जवाब में, महारेरा ने अपने हलफनामे में कहा कि उसने रेरा अधिनियम की धारा 7(1) के तहत अपनी शक्तियों का प्रयोग किया है, जो धोखाधड़ी वाले दस्तावेजों के मामलों में परियोजना पंजीकरण को रद्द करने के लिए प्राधिकरण को अधिकृत करता है.

प्रोजेक्ट पंजीकरण को रद्द करने का प्राधिकरण का निर्णय महारेरा को गैर-अनुपालन परियोजनाओं से संबंधित खातों को फ्रीज करने का अधिकार देता है, जिससे आगे के लेनदेन को रोका जा सकता है जो निर्दोष खरीदारों को प्रभावित कर सकते हैं. महारेरा ने आगे कहा कि उसने महाराष्ट्र सरकार से एक केंद्रीकृत डिजिटल प्लेटफ़ॉर्म स्थापित करने का आग्रह किया है जो प्रारंभ और व्यवसाय प्रमाणपत्र जैसे मील के पत्थर अनुमोदनों के अंतर-एजेंसी सत्यापन की सुविधा प्रदान करता है.

महारेरा को सहायक नगर नियोजक, केडीएमसी से 65 फर्जी प्रारंभ प्रमाणपत्रों की सूची भी मिली, जिनका उपयोग अन्य डेवलपर्स द्वारा किया गया. इसके मद्देनजर, महारेरा ने धारा 7(1) के तहत 64 परियोजनाओं के पंजीकरण रद्द करने और रेरा अधिनियम की धारा 7 (4) (सी) के तहत बैंक खातों को फ्रीज करने की कार्यवाही शुरू की है.

न्यायालय के निर्देश

बॉम्बे उच्च न्यायालय के मुख्य न्यायाधीश देवेंद्र कुमार उपाध्याय और न्यायमूर्ति अमित बोरकर की खंडपीठ ने सभी पक्षों को सुनने के बाद छह बिंदु निर्देश पारित किए, जिनमें शामिल हैं:

1. जीआर का अनुपालन: महाराष्ट्र राज्य को प्रारंभ और अधिभोग प्रमाणपत्र जारी करने और प्रकाशित करने के लिए मानकीकृत प्रक्रियाओं को सुनिश्चित करते हुए 23 फरवरी, 2023 के संकल्प का सख्ती से पालन करना चाहिए.

2. वेबसाइट एकीकरण: महाराष्ट्र के सभी नगर निकायों को तीन महीने के भीतर अपनी वेबसाइटों को महारेरा पोर्टल से जोड़ना होगा.

3. अंतरिम पारदर्शिता: एकीकरण तक, नगर निकायों को जारी होने के 48 घंटे के भीतर अपनी वेबसाइटों पर प्रारंभ और अधिभोग प्रमाणपत्र अपलोड करना होगा.

4. दस्तावेज़ सत्यापन: 19 जून, 2023 से, महारेरा परियोजना पंजीकरण को मंजूरी देने से पहले आरईआरए अधिनियम और 2023 के आदेश संख्या 45 के अनुसार प्रारंभ प्रमाणपत्रों का सत्यापन करेगा.

5. सिस्टम एकीकरण: फर्जी प्रमाणपत्रों को रोकने के लिए बिल्डिंग प्लान मैनेजमेंट सिस्टम (बीपीएमएस) को तीन महीने के भीतर महारेरा की ऑनलाइन प्रणाली से जोड़ा जाना चाहिए.

6. अवैध संरचनाओं का विध्वंस: केडीएमसी आयुक्त को 26 अगस्त, 2024 के हलफनामे के अनुसार पुलिस सहायता से अवैध संरचनाओं को ध्वस्त करना होगा. यह प्रक्रिया तीन महीने में पूरी होनी चाहिए.

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