महाराष्ट्र में 6,000 पुनर्विकास मामले बॉम्बे हाईकोर्ट में लंबित, निवासियों की उम्मीदें अधर में

संपत्ति की कीमतें आसमान छू रही हैं और मुंबई का क्षितिज लगातार बदल रहा है क्योंकि एक के बाद एक इमारतें पुनर्विकास के लिए जा रही हैं, ऐसे में पर्दे के पीछे एक ऐसा संकट सामने आ रहा है जिसने हजारों मूल मकान मालिकों को कानूनी पचड़े में फँसा दिया है.

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पुनर्विकास से जुड़े 6,000 से ज़्यादा मामले वर्तमान में बॉम्बे हाईकोर्ट में लंबित हैं, जिनमें से कई ऐसे परिवारों से जुड़े हैं जिन्हें उनकी पुरानी इमारतों को गिराने के बाद नए घर देने का वादा किया गया था, लेकिन वे अभी भी इंतज़ार कर रहे हैं, कभी-कभी तो सालों तक.

कारण? कानून में एक बड़ी खामी. एक बार जब कोई इमारत ढहा दी जाती है, तो मूल निवासी—जिनमें से कई वरिष्ठ नागरिक या मध्यम वर्गीय परिवार होते हैं—रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम (रेरा) के तहत संरक्षित नहीं रह जाते, जो घर खरीदारों और डेवलपर्स को नियंत्रित करता है. चूँकि पुनर्विकास परियोजनाओं का पुनर्वास वाला हिस्सा रेरा के दायरे में नहीं आता, इसलिए इन निवासियों को खुद ही अपना गुज़ारा करना पड़ता है.

और उनके पास जो कानूनी विकल्प हैं—दीवानी मुकदमे या मध्यस्थता—वे अक्सर बहुत महंगे और बहुत धीमे होते हैं, जिनसे कोई वास्तविक राहत नहीं मिल पाती.

रेरा को वास्तविकता के साथ तालमेल बिठाना होगा

आवास कार्यकर्ताओं और कानूनी विशेषज्ञों का कहना है कि यह कानून ज़मीनी स्तर पर हो रही गतिविधियों के साथ तालमेल नहीं बिठा पा रहा है.

महाराष्ट्र सोसाइटीज़ वेलफ़ेयर एसोसिएशन (महासेवा) के अध्यक्ष सीए रमेश प्रभु कहते हैं, "रेरा जब अस्तित्व में आया था, तब यह एक मील का पत्थर था."

प्रभु ने कहा, "लेकिन इसे नए फ़्लैट खरीदारों को ध्यान में रखकर डिज़ाइन किया गया था. इसमें पुनर्विकास के दौरान लोगों को उनके घरों से बाहर स्थानांतरित करने पर विचार नहीं किया गया था. इसमें तत्काल बदलाव लाना होगा."

आवास सुधार में महाराष्ट्र का एक मज़बूत रिकॉर्ड रहा है. इसने महाराष्ट्र स्वामित्व फ़्लैट अधिनियम (एमओएफए) पेश किया, जो अन्य राज्यों के लिए एक आदर्श बन गया, और यहाँ तक कि केंद्रीय रेरा के लागू होने से पहले, 2012 में अपना स्वयं का आवास विनियमन कानून भी पारित किया.

अब, विशेषज्ञों का कहना है कि राज्य के लिए एक बार फिर नेतृत्व करने का समय आ गया है—इस बार पुनर्विकास और पुनर्वास के लिए एक नया ढाँचा तैयार करने के लिए एक समर्पित थिंक टैंक स्थापित करके.

प्रभु कहते हैं, "मुंबई, पुणे, नागपुर और नासिक में पुनर्विकास परियोजनाओं की कोई कमी नहीं है."

उन्होंने आगे कहा, "लेकिन अगर सरकार अभी कार्रवाई नहीं करती है, तो ज़्यादा से ज़्यादा लोग अदालत में या उससे भी बदतर, बिना छत के अधर में लटके रहेंगे."

परिभाषा का वह अंतर जिससे लोगों को अपने घर गँवाने पड़ रहे हैं

कानूनी अंतर RERA अधिनियम में `आवंटी` शब्द की परिभाषा जैसी बुनियादी चीज़ से शुरू होता है.

फ़िलहाल, केवल वे लोग जिन्होंने घर खरीदे हैं—मतलब उन्होंने पैसे (नए फ्लैट के लिए प्रतिफल) दिए हैं—आवंटी के रूप में आधिकारिक तौर पर मान्यता प्राप्त है. लेकिन पुनर्विकास या स्लम पुनर्वास प्राधिकरण (एसआरए) परियोजनाओं में, कई निवासियों को अपने पुराने घर खाली करने के बदले घर दिए जाते हैं. पैसे का लेन-देन नहीं होता—लेकिन दांव उतना ही ऊँचा होता है.

महारेरा में नियमित रूप से मामलों को देखने वाले अधिवक्ता गॉडफ्रे पिमेंटा तर्क देते हैं, "सिर्फ़ इसलिए कि किसी ने अपने फ्लैट के लिए भुगतान नहीं किया, इसका मतलब यह नहीं है कि उन्हें सुरक्षा नहीं मिलनी चाहिए."

“हमें पुनर्विकास और एसआरए योजनाओं में आवंटियों को शामिल करने के लिए कानून में संशोधन करने की आवश्यकता है. अन्यथा, हम डेवलपर्स की शून्य जवाबदेही के साथ हजारों लोगों को असुरक्षित छोड़ देंगे,” पिमेंटा ने कहा.

पिमेंटा बताते हैं कि इनमें से कई परियोजनाएँ वर्षों से रुकी हुई हैं, जबकि सोसाइटियाँ और झुग्गी-झोपड़ी में रहने वाले लोग पुनर्वास के लिए अनिश्चित काल तक प्रतीक्षा करते हैं.

“अगर इन परियोजनाओं को रेरा के अंतर्गत लाया जाता है, तो इससे डेवलपर्स पर समय सीमा का पालन करने का दबाव बनेगा—और अगर वे ऐसा नहीं करते हैं तो निवासियों को कानूनी विकल्प मिल जाएगा,” वे कहते हैं.

पहुँच से बाहर एक कानूनी व्यवस्था

फिलहाल, पुनर्विकास में देरी से जूझ रहे निवासियों के पास अक्सर एक ही विकल्प होता है: अदालत जाना. लेकिन ऐसे हजारों मामलों के साथ, जो पहले से ही व्यवस्था को अवरुद्ध कर रहे हैं, और औसत मुकदमेबाजी वर्षों तक चलती रहती है, यह शायद ही कोई व्यावहारिक समाधान है.

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