बॉम्बे हाईकोर्ट में अटकी मुंबई के 6,000 लोगों को घर मिलने की उम्मीदें

संपत्ति की कीमतें आसमान छू रही हैं और मुंबई का क्षितिज लगातार बदल रहा है क्योंकि एक के बाद एक इमारतें पुनर्विकास के लिए जा रही हैं, ऐसे में पर्दे के पीछे एक शांत संकट सामने आ रहा है—जिसने हज़ारों मूल मकान मालिकों को कानूनी पचड़े में फँसा दिया है. पुनर्विकास से जुड़े 6,000 से ज़्यादा मामले वर्तमान में बॉम्बे उच्च न्यायालय में लंबित हैं, जिनमें से कई ऐसे परिवारों से जुड़े हैं जिन्हें उनकी पुरानी इमारतों को गिराने के बाद नए घर देने का वादा किया गया था, लेकिन वे अभी भी इंतज़ार कर रहे हैं, कभी-कभी तो सालों तक.

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कानून में एक बड़ी खामी. एक बार जब कोई इमारत ढहा दी जाती है, तो मूल निवासी—जिनमें से कई वरिष्ठ नागरिक या मध्यम वर्गीय परिवार होते हैं—रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम (रेरा) के तहत संरक्षित नहीं रह जाते, जो घर खरीदारों और डेवलपर्स को नियंत्रित करता है. चूँकि पुनर्विकास परियोजनाओं का पुनर्वास वाला हिस्सा रेरा के दायरे में नहीं आता, इसलिए इन निवासियों को खुद की देखभाल करने के लिए छोड़ दिया जाता है. और उनके पास जो कानूनी विकल्प हैं—दीवानी मुकदमे या मध्यस्थता—वे अक्सर बहुत महंगे और बहुत धीमे होते हैं, जिससे कोई वास्तविक राहत नहीं मिल पाती. आवास कार्यकर्ताओं और कानूनी विशेषज्ञों का कहना है कि यह कानून ज़मीनी स्तर पर हो रही गतिविधियों के अनुरूप नहीं है.

महाराष्ट्र सोसाइटीज़ वेलफ़ेयर एसोसिएशन (महासेवा) के अध्यक्ष, सीए रमेश प्रभु कहते हैं, "जब रेरा लागू हुआ था, तब यह एक मील का पत्थर था." प्रभु ने कहा, "लेकिन इसे नए फ़्लैट खरीदारों को ध्यान में रखकर डिज़ाइन किया गया था. इसमें पुनर्विकास के दौरान लोगों को उनके घरों से बाहर स्थानांतरित करने पर विचार नहीं किया गया था. इसमें तत्काल बदलाव लाना होगा."

आवास सुधार में महाराष्ट्र का एक मज़बूत रिकॉर्ड रहा है. इसने महाराष्ट्र स्वामित्व फ़्लैट अधिनियम (MOFA) लागू किया, जो अन्य राज्यों के लिए एक आदर्श बन गया, और यहाँ तक कि केंद्रीय रेरा के लागू होने से पहले, 2012 में अपना स्वयं का आवास विनियमन कानून भी पारित किया. अब, विशेषज्ञों का कहना है कि राज्य के लिए एक बार फिर नेतृत्व करने का समय आ गया है—इस बार पुनर्विकास और पुनर्वास के लिए एक नया ढाँचा तैयार करने के लिए एक समर्पित थिंक टैंक स्थापित करके. प्रभु कहते हैं, "मुंबई, पुणे, नागपुर और नासिक में पुनर्विकास परियोजनाओं की कोई कमी नहीं है." 

उन्होंने आगे कहा, "लेकिन अगर सरकार अभी कार्रवाई नहीं करती है, तो ज़्यादा से ज़्यादा लोग अदालत में या उससे भी बदतर, बिना छत के अधर में लटके रहेंगे." कानूनी अंतर RERA अधिनियम में `आवंटी` शब्द की परिभाषा जैसी बुनियादी बात से शुरू होता है. फ़िलहाल, केवल वे लोग जिन्होंने घर खरीदे हैं—मतलब उन्होंने पैसे (नए फ्लैट के लिए प्रतिफल) दिए हैं—आवंटी के रूप में आधिकारिक तौर पर मान्यता प्राप्त है. लेकिन पुनर्विकास या स्लम पुनर्वास प्राधिकरण (एसआरए) परियोजनाओं में, कई निवासियों को अपने पुराने घर खाली करने के बदले घर दिए जाते हैं. पैसे का लेन-देन नहीं होता—लेकिन दांव उतना ही ऊँचा होता है. महारेरा में नियमित रूप से मामलों को देखने वाले अधिवक्ता गॉडफ्रे पिमेंटा तर्क देते हैं, "सिर्फ़ इसलिए कि किसी ने अपने फ्लैट के लिए भुगतान नहीं किया, इसका मतलब यह नहीं है कि उन्हें सुरक्षा नहीं मिलनी चाहिए."

पिमेंटा ने कहा, "हमें पुनर्विकास और एसआरए योजनाओं में आवंटियों को शामिल करने के लिए कानून में संशोधन करने की ज़रूरत है. अन्यथा, हम डेवलपर्स की शून्य जवाबदेही के साथ हज़ारों लोगों को असुरक्षित छोड़ रहे हैं." पिमेंटा बताते हैं कि इनमें से कई परियोजनाएँ वर्षों से रुकी हुई हैं, जबकि सोसाइटियाँ और झुग्गी-झोपड़ी में रहने वाले लोग पुनर्वास के लिए अनिश्चित काल तक इंतज़ार कर रहे हैं. "अगर इन परियोजनाओं को रेरा के दायरे में लाया जाता है, तो इससे डेवलपर्स पर समय सीमा का पालन करने का दबाव बनेगा—और अगर वे ऐसा नहीं करते हैं तो निवासियों को कानूनी विकल्प मिल जाएगा," वे कहते हैं. 

फ़िलहाल, पुनर्विकास में देरी से जूझ रहे निवासियों के पास अक्सर एक ही विकल्प होता है: अदालत जाना. लेकिन हज़ारों ऐसे मामलों के साथ, जो पहले से ही सिस्टम में व्याप्त हैं, और औसत मुकदमेबाजी वर्षों तक चलती रहती है, यह शायद ही कोई व्यावहारिक समाधान है. प्रभु पूछते हैं कि एक औसत मध्यमवर्गीय व्यक्ति 5-7 साल की कानूनी लड़ाई कैसे झेल सकता है? और उन्हें ऐसा क्यों करना चाहिए, सिर्फ़ वही वापस पाने के लिए जो पहले से ही उनका था?, उन्होंने पूछा. महाराष्ट्र राज्य आवास संघ के विशेषज्ञ निदेशक, एडवोकेट श्रीप्रसाद परब ने कहा, "महाराष्ट्र में 1.25 लाख से ज़्यादा सहकारी आवास समितियाँ और 2 लाख अपार्टमेंट परिसर हैं, जिनमें से लगभग 30% पुनर्विकास के दौर से गुज़र रहे हैं या पुनर्विकास की प्रतीक्षा कर रहे हैं—यह एक परिवर्तनकारी बदलाव है जो कानूनी देरी, रुकी हुई परियोजनाओं और बॉम्बे उच्च न्यायालय में 6,000 से ज़्यादा लंबित मामलों से चिह्नित है, और दीवानी अदालतों में यह संख्या कहीं ज़्यादा है. जहाँ RERA व्यक्तिगत फ्लैट खरीदारों को राहत प्रदान करता है, वहीं सामूहिक रूप से आवास समितियाँ काफ़ी हद तक असुरक्षित रहती हैं, और समय पर निवारण में कमी का सामना करती हैं. संक्षिप्त प्रक्रियाओं, सख्त समयसीमाओं और प्रवर्तन शक्तियों वाले एक समर्पित पुनर्विकास न्यायाधिकरण की तत्काल आवश्यकता है. एकतरफ़ा अनुबंधों के ज़रिए शोषण को रोकने के लिए एक वैधानिक मॉडल पुनर्विकास समझौता भी उतना ही महत्वपूर्ण है. महाराष्ट्र की आवास नीति 2025 के तहत प्रस्तावित एकल खिड़की प्रणाली तेज़ मंज़ूरियों और स्व-पुनर्विकास को बढ़ावा देने का वादा करती है. अनुच्छेद 144 के तहत आवास एक संवैधानिक अधिकार है. धारा 21 और अनसुलझे पुनर्विकास विवाद इस अधिकार का उल्लंघन करते हैं. एक विशिष्ट कानूनी ढाँचा न केवल दक्षता के लिए, बल्कि महाराष्ट्र में न्याय, गरिमा और सहकारी आवास की मूल भावना को बनाए रखने के लिए भी आवश्यक है."

मुंबई में बनने वाले हर नए, आकर्षक टावर के साथ, एक पुराना परिवार घर लौटने का इंतज़ार कर रहा होता है. जब तक कानून उन मूल फ्लैट मालिकों की रक्षा के लिए कदम नहीं उठाता, पुनर्विकास एक जुआ ही बना रहेगा—जिसमें बहुत से लोग हार जाएँगे. प्रभु कहते हैं, "प्रगति अच्छी है, लेकिन अगर यह लोगों के घरों, सम्मान और मानसिक शांति की कीमत पर हो तो नहीं."

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